Se você investe ou pensa em investir em fundos imobiliários ou Fiagros, prepare-se: mudanças importantes na tributação dos rendimentos e ganhos de capital entram em vigor a partir de 2026. A nova medida provisória, apresentada como alternativa ao aumento do IOF, modifica isenções e alíquotas que até então tornavam esses fundos altamente atrativos, especialmente para pessoas físicas.
A proposta do governo não apenas altera a forma como os lucros são taxados, mas também amplia a possibilidade de compensação de perdas, o que pode gerar oportunidades — e riscos — para quem atua de forma estratégica. Entender essas alterações é fundamental para reavaliar sua carteira e aproveitar as vantagens enquanto ainda estão em vigor.
Neste artigo, explicamos em detalhes como ficará a tributação dos fundos, o impacto para diferentes perfis de investidores e os ajustes no IOF e previdência que complementam esse novo cenário fiscal. Leia até o fim e descubra como se preparar para essa nova realidade tributária.
Neste artigo
Como era e como ficará a tributação de FII e Fiagro para pessoas físicas
Historicamente, os rendimentos distribuídos por fundos imobiliários e Fiagros com mais de 100 cotistas eram isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas. Esse benefício foi um dos grandes atrativos que impulsionaram o crescimento desses investimentos nos últimos anos, especialmente entre investidores iniciantes e de perfil conservador.
No entanto, a partir de 1º de janeiro de 2026, essa isenção será limitada às cotas emitidas até 31 de dezembro de 2025. Ou seja, cotistas que adquirirem novas cotas a partir de 2026 passarão a pagar 5% de IR sobre os rendimentos. A medida visa tornar o sistema tributário mais equitativo, mantendo um atrativo fiscal moderado.
Além disso, haverá redução da alíquota de IR sobre o ganho de capital (lucro na venda de cotas) de 20% para 17,5%. A grande novidade é a ampliação da compensação de perdas, o que permitirá ao investidor abater prejuízos de outras operações na hora de declarar seus lucros, tornando o processo mais justo e equilibrado.
Mudanças para empresas: menor imposto, mas com nova apuração
Para as pessoas jurídicas, exceto empresas isentas ou optantes pelo Simples Nacional, as alterações seguem outra lógica. A alíquota de IR sobre rendimentos cairá de 20% para 17,5%, o que representa uma redução relevante no custo tributário desses investimentos.
No entanto, o ganho de capital não terá mais a cobrança direta por operação com base na alienação de cotas. Em vez disso, será apurado diretamente pela empresa, com base no regime contábil.
Isso exige atenção redobrada das áreas financeiras e contábeis, que precisarão manter o controle rigoroso da rentabilidade e das movimentações desses fundos.
A medida busca simplificar a fiscalização e tornar a tributação mais aderente à realidade das empresas, mas também transfere parte da responsabilidade pela apuração ao contribuinte, o que pode gerar dúvidas e obriga à profissionalização da gestão.
Resumo das novas regras para FII e Fiagros a partir de 2026
A seguir, um comparativo das principais mudanças:
| Tipo de Investidor | Situação Atual | Situação a partir de 2026 |
|---|---|---|
| Pessoa física (cotas até 2025) | Rendimentos isentos de IR | Mantêm-se isentos |
| Pessoa física (cotas novas) | Isenção total nos rendimentos e 20% no ganho | Rendimentos: IR 5%; Ganho de capital: IR 17,5% com compensação |
| Pessoa jurídica | IR de 20% em rendimentos e ganhos de capital | Rendimentos: IR 17,5%; Ganhos: apuração contábil direta |
Outras medidas complementares: IOF e previdência privada
O pacote fiscal não se limita aos fundos. O governo também ajustou pontos importantes do IOF, revertendo algumas medidas anteriores e oferecendo novos incentivos. Destaque para:
- Redução da alíquota para operações de crédito: volta a ser 0,38% por operação mais 3% ao ano, substituindo a alíquota fixa de 0,95%.
- Extinção da diferenciação entre empresas do Simples Nacional e demais empresas no acesso ao crédito.
- Alterações no “risco sacado”, com eliminação da alíquota fixa e redução efetiva da tributação em até 80%.
- Incentivos para a previdência privada VGBL, com isenção de IOF para aportes de até R$ 300 mil anuais em 2025, e até R$ 600 mil anuais a partir de 2026.
- Aplicação de IOF de 0,38% na compra de cotas primárias de FIDC, antes isentas.
- Isenção do IOF em investimentos estrangeiros diretos que geram empregos no Brasil.
Essas alterações visam melhorar a atratividade do país para o capital produtivo, ao mesmo tempo em que reduzem benefícios considerados desproporcionais em alguns tipos de operação financeira.
O que o investidor precisa fazer agora
As novas regras representam uma mudança estrutural na tributação dos fundos imobiliários e dos investimentos agroindustriais, como os Fiagros. Ainda que o fim da isenção de IR sobre rendimentos para novas cotas represente uma perda parcial de atratividade, as alterações foram desenhadas para não impactar de forma abrupta os investidores atuais.
A redução da alíquota sobre ganho de capital e a possibilidade de compensação de perdas oferecem alternativas vantajosas que podem ser exploradas com planejamento. Já para empresas, a nova forma de apuração requer maior rigor nos registros contábeis e análise de rentabilidade.
O momento é ideal para rever estratégias, consultar especialistas e aproveitar as vantagens ainda vigentes até o fim de 2025.
Com informações: Agência Brasil
